A compra e venda de um imóvel envolve mais do que negociar o preço e entregar as chaves. É necessário compreender a situação jurídica do bem, verificar quem pode negociá-lo e estabelecer as obrigações de cada participante.
Uma análise adequada deve considerar o imóvel, os documentos e as condições do negócio. Pendências de titularidade, financiamento, ocupação ou regularização podem alterar as providências necessárias à conclusão da operação.
Assinar um contrato, pagar o preço e receber a posse são acontecimentos importantes, mas não devem ser confundidos com o registro da aquisição.
1. O que é compra e venda de imóvel?
A compra e venda é o contrato pelo qual uma parte se obriga a transferir determinado bem e a outra se compromete a pagar o preço.
Na negociação imobiliária, devem ser identificados o imóvel ou direito negociado, os contratantes e as condições de cumprimento.
O contrato estabelece obrigações, mas a transferência da propriedade imobiliária entre vivos depende, em regra, do registro do título no Registro de Imóveis.
Fundamentação: arts. 481 e 1.245 do Código Civil. planalto.gov.br
Exemplo hipotético: o comprador paga o preço e recebe as chaves, mas não apresenta o título para registro. A posse pode ter sido entregue, enquanto a regularização da aquisição ainda permanece pendente.
2. Promessa de compra e venda e venda definitiva são diferentes?
Sim. A promessa de compra e venda pode estabelecer condições para a futura conclusão do negócio, como pagamento parcelado, obtenção de documentos ou aprovação de financiamento.
É importante compreender:
- Quais obrigações já foram assumidas.
- Quais condições ainda precisam ser cumpridas.
- Quando será formalizado o título definitivo.
- Como ocorrerá a entrega da posse.
- Quais consequências estão previstas para o descumprimento.
A promessa pode produzir direitos relevantes mesmo antes da transferência definitiva. A Súmula nº 239 do STJ esclarece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda, sem dispensar os demais requisitos da medida. scon.stj.jus.br
A ausência de registro não torna o contrato irrelevante, mas também não permite equipará-lo automaticamente à propriedade registrada.
3. Qual é a diferença entre contrato, escritura e registro?
Contrato
Documenta a negociação e as obrigações assumidas. Sua forma e seus efeitos dependem do tipo de negócio.
Escritura pública
É o instrumento lavrado pelo tabelião de notas. O Código Civil estabelece sua necessidade para determinados negócios imobiliários, ressalvadas as exceções legais.
Registro
É o ato praticado no Registro de Imóveis competente para produzir os efeitos registrais do título.
Fundamentação: arts. 108 e 1.245 do Código Civil. planalto.gov.br
Existem hipóteses em que instrumentos particulares possuem força de escritura pública, como em operações previstas em legislação específica. Portanto, o documento adequado precisa ser identificado conforme a operação.
O TJDFT esclarece que a escritura pode ser lavrada em Tabelionato de Notas de outra localidade, mas o registro deve ocorrer na serventia competente pela localização do imóvel. www.tjdft.jus.br
4. Por que examinar a matrícula do imóvel?
A matrícula reúne informações essenciais sobre a identificação do imóvel e os atos registrados ou averbados.
Sua análise pode ajudar a verificar:
- Quem aparece como titular.
- A descrição do bem.
- Registros de aquisição.
- Garantias e restrições.
- Averbações relevantes.
- Divergências que exijam esclarecimento.
A legislação atribui especial relevância à concentração de informações na matrícula para a segurança das aquisições, observadas suas condições e exceções.
Fundamentação: art. 54 da Lei nº 13.097/2015. planalto.gov.br
A matrícula deve ser examinada em conjunto com a documentação e as circunstâncias do negócio. Uma certidão antiga, apresentada sem conferência, pode não refletir atos posteriores.
5. Quem pode vender o imóvel?
É necessário verificar se a pessoa que negocia possui legitimidade e poderes suficientes.
A análise pode envolver:
- Titularidade registral.
- Estado civil e regime de bens.
- Representação por procuração.
- Atuação em nome de pessoa jurídica.
- Existência de coproprietários.
- Direitos decorrentes de contratos anteriores.
- Situação sucessória, quando o titular faleceu.
O TJDFT destaca a importância da conferência da titularidade para a formalização da escritura de compra e venda. www.tjdft.jus.br
E quando o vendedor possui apenas um contrato?
Nesse caso, é necessário compreender quais direitos ele detém e qual instrumento pode ser utilizado. A negociação pode envolver cessão de direitos ou exigir regularização anterior.
Não basta utilizar a expressão “compra e venda” se o objeto efetivamente negociado possui natureza diferente.
6. Quais documentos devem ser conferidos?
A documentação varia conforme o imóvel, os contratantes e a operação.
Para a organização inicial, podem ser relevantes:
- Documentos pessoais e certidões de estado civil.
- Procuração, quando houver representante.
- Documentos societários, se alguma parte for pessoa jurídica.
- Matrícula e certidões imobiliárias.
- Escrituras e contratos anteriores.
- Documentos tributários e condominiais pertinentes.
- Informações sobre financiamento.
- Documentos da construção e da regularidade urbanística.
- Informações sobre ocupação e entrega.
A orientação institucional do TJDFT ressalta a necessidade de documentação adequada à lavratura da escritura e ao registro da transmissão. www.tjdft.jus.br
A relação não deve ser tratada como lista universal. Alguns negócios exigem documentos complementares ou providências específicas.
7. O que observar no contrato?
O contrato deve permitir que os envolvidos compreendam exatamente o que precisam fazer.
Entre os pontos de conferência estão:
Identificação do objeto
A descrição deve esclarecer qual imóvel ou direito está sendo negociado e quais elementos integram a operação.
Preço e pagamento
Devem ser compreendidos valores, vencimentos, condições de liberação e formas de comprovação.
Financiamento
É importante definir o tratamento da proposta, da aprovação e de eventual negativa de crédito.
Documentação pendente
O contrato deve esclarecer quais documentos faltam, quem deverá providenciá-los e como isso interfere no cumprimento.
Posse e entrega
Precisam ser examinadas a data, as condições de disponibilização e a situação de eventual ocupante.
Descumprimento
Multas, notificações, resolução e restituições devem ser lidas em conjunto com a legislação aplicável.
Cláusulas padronizadas não substituem a análise da operação concreta.
8. Cuidados com pagamento e financiamento
Antes de transferir valores, é recomendável conferir a identidade do destinatário, a previsão contratual e a documentação correspondente.
Também é importante distinguir:
- Recursos próprios.
- Sinal ou pagamento inicial.
- Financiamento novo.
- Quitação de financiamento existente.
- Saldo a pagar depois de determinada providência.
Uma sequência de pagamentos mal definida pode gerar dificuldades caso a documentação não seja concluída ou o crédito não seja aprovado.
E se houver alienação fiduciária?
Operações com essa garantia possuem disciplina específica.
No Tema Repetitivo nº 1.095, o STJ estabeleceu que, em contrato de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento do devedor regularmente constituído em mora deve observar a Lei nº 9.514/1997, nas condições da tese.
Não é correto aplicar uma regra genérica de desistência ou devolução a todas as operações financiadas. Precedentes Qualificados
9. Como analisar imóvel ocupado?
A ocupação deve ser esclarecida antes da contratação.
É necessário compreender:
- Quem ocupa o bem.
- Qual é a origem da ocupação.
- Se existe contrato.
- Quais documentos tratam da desocupação.
- Quando o imóvel poderá ser disponibilizado.
- Como serão distribuídas as responsabilidades.
A compra não garante, por si só, entrega imediata e desocupada. Essa condição precisa ser confrontada com a realidade e com os direitos envolvidos.
Exemplo hipotético: o anúncio informa disponibilidade imediata, mas existe ocupante e contrato em vigor. A divergência precisa ser esclarecida antes de assumir compromissos de mudança ou utilização.
10. Quais cuidados tomar com imóveis na planta?
Na aquisição vinculada a incorporação imobiliária, devem ser examinados o empreendimento, o incorporador e a documentação própria.
A Lei nº 4.591/1964 exige o registro do memorial de incorporação antes da alienação ou oneração das frações correspondentes às futuras unidades, nos termos de seu art. 32. www2.camara.leg.br
Também é importante compreender:
- Identificação e características da unidade.
- Memorial descritivo.
- Preço e atualização.
- Etapas de pagamento.
- Prazo e condições de entrega.
- Disposições sobre financiamento.
- Consequências do atraso e do desfazimento.
A publicidade, a proposta e o contrato devem ser preservados para permitir comparação entre o que foi apresentado e o que foi formalizado.
11. E na compra de lotes?
A situação do parcelamento do solo precisa ser verificada.
O art. 37 da Lei nº 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. planalto.gov.br
Por isso, é necessário esclarecer se existe lote regularmente individualizado ou se a oferta envolve fração ideal, cessão de direitos ou outra situação.
A promessa de regularização futura não substitui a conferência do enquadramento atual.
Um endereço, uma numeração comercial ou a existência de construções no local não esclarecem, isoladamente, a regularidade do parcelamento.
12. O que fazer quando a transferência não é concluída?
Primeiro, é necessário identificar o impedimento.
A dificuldade pode decorrer de:
- Documentos incompletos.
- Pendências na cadeia de aquisições.
- Divergências registrais.
- Falecimento de participante.
- Descumprimento contratual.
- Necessidade de regularização específica.
Conforme os requisitos, pode ser examinada a adjudicação compulsória, inclusive pela via extrajudicial.
Fundamentação: art. 216-B da Lei de Registros Públicos e regulamentação do CNJ. www.planalto.gov.br
A medida adequada depende dos documentos e da obrigação que deixou de ser cumprida. Não existe solução única para toda compra sem registro.
13. Quais despesas devem ser previstas?
O planejamento financeiro deve considerar não apenas o preço, mas também os custos da formalização e da regularização.
Podem existir despesas com:
- Tributos incidentes.
- Escritura ou instrumento aplicável.
- Registro.
- Certidões.
- Financiamento.
- Avaliações.
- Regularização documental.
- Assessoria técnica e jurídica.
A responsabilidade por determinadas despesas deve ser conferida no contrato e na legislação.
Fundamentação: art. 490 do Código Civil. planalto.gov.br
Não é adequado presumir que todos esses valores estejam incluídos no preço anunciado.
14. Quais providências acompanhar depois da assinatura?
É recomendável organizar uma lista das etapas ainda pendentes:
- Cumprimento das condições contratuais.
- Comprovação dos pagamentos.
- Formalização do título.
- Apresentação ao Registro de Imóveis.
- Atendimento de eventuais exigências.
- Conferência do registro concluído.
- Entrega da posse e das chaves.
- Atualizações cadastrais pertinentes.
O registro é uma etapa essencial na transmissão imobiliária entre vivos. O TJDFT ressalta a necessidade de registrar a aquisição na matrícula perante a serventia competente. www.tjdft.jus.br
A segurança de uma compra e venda depende da coerência entre o imóvel, os documentos, o contrato e as providências efetivamente realizadas.
Autoria: Elyud Santos de Freitas — OAB/DF 67.240
Elyud Freitas Advocacia
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