Regularização de imóveis: matrícula, escritura, registro e averbações

A regularização de um imóvel começa pela identificação de sua situação jurídica e documental. Nem toda pendência possui a mesma origem, e uma solução adequada para determinado bem pode não servir para outro.

O problema pode envolver aquisição não registrada, construção sem averbação, divergência de medidas, sucessão pendente ou ocupação de área com situação fundiária específica.

Regularizar não significa apenas obter uma escritura. É necessário compreender quais documentos existem, quais atos foram praticados e o que ainda precisa ser providenciado.

1. O que é regularização de imóveis?

É o conjunto de providências destinado a adequar a situação do imóvel às exigências jurídicas, registrais e administrativas aplicáveis.

A análise pode abranger diferentes aspectos:

Essa divisão ajuda a organizar o diagnóstico. Um mesmo imóvel pode apresentar mais de uma pendência e exigir providências sucessivas.

2. Posse e propriedade precisam ser diferenciadas

O uso de um imóvel não significa, necessariamente, propriedade.

Uma pessoa pode ocupar o bem por locação, autorização, contrato de aquisição ou outra relação jurídica. Cada origem produz consequências diferentes.

Na transmissão imobiliária entre vivos, a propriedade é transferida, em regra, pelo registro do título no Registro de Imóveis.

Fundamentação: arts. 1.196 e 1.245 do Código Civil. www2.camara.leg.br

Exemplo hipotético: alguém adquiriu uma casa por contrato e passou a residir nela. O imóvel pode estar sendo utilizado regularmente entre os contratantes, mas ainda exigir providências para formalizar a aquisição registral.

3. Matrícula, escritura e registro: qual é a diferença?

Matrícula

É o registro individualizado do imóvel na serventia competente. Reúne sua identificação e os atos registrais pertinentes.

Escritura pública

É o instrumento lavrado pelo tabelião de notas para formalizar determinados negócios e declarações.

Registro

É o ato que produz os efeitos registrais do título, conforme sua natureza.

A escritura de compra e venda não substitui seu registro. O TJDFT esclarece que o título deve ser registrado na serventia competente pela localização do imóvel. www.tjdft.jus.br

Também existem hipóteses legais em que instrumentos particulares possuem força de escritura pública. Por isso, a análise não pode partir da ideia de que todo imóvel sem escritura exige exatamente o mesmo procedimento.

4. Quais situações costumam exigir regularização?

Entre os exemplos estão:

• Compra e venda não levada a registro.
• Contratos sucessivos sem conclusão das transferências.
• Imóvel ainda registrado em nome de pessoa falecida.
• Construção ou ampliação não refletida na matrícula.
• Divergências de área ou confrontações.
• Documentos incompletos sobre a aquisição.
• Promessa de compra e venda sem título definitivo.
• Lote ou unidade com dúvidas sobre sua constituição.

Essas situações não permitem concluir, isoladamente, que a regularização será possível. Primeiro é necessário verificar os documentos e os requisitos do caminho considerado.

5. O que fazer quando a compra não foi registrada?

A primeira providência é compreender o título existente.

Devem ser identificados:

• Quem consta como proprietário.
• Quem participou da negociação.
• Qual documento foi assinado.
• Se o preço foi pago.
• Se existem condições pendentes.
• Por que o registro não foi concluído.

Conforme a situação, pode ser necessário formalizar um título, cumprir exigências registrais ou utilizar outro procedimento.

O TJDFT destaca a importância da conferência da titularidade e da documentação para a lavratura da escritura e o registro da aquisição. www.tjdft.jus.br

Exemplo hipotético: o comprador possui apenas contrato firmado com alguém que também não registrou a aquisição anterior. É necessário examinar a sequência documental, em vez de presumir que um único ato resolverá toda a pendência.

6. Quando pode ser utilizada a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pode ser examinada quando existe obrigação de transferir o imóvel decorrente de promessa de compra e venda ou cessão, observados os requisitos aplicáveis.

A análise exige verificar contrato, cumprimento das obrigações, titularidade e circunstâncias que impedem a formalização.

A legislação admite o procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis competente, com representação por advogado e documentação própria.

Fundamentação: art. 216-B da Lei de Registros Públicos e regulamentação do CNJ. www.cnj.jus.br

A Súmula nº 239 do STJ esclarece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda. Isso não dispensa a comprovação dos demais pressupostos. scon.stj.jus.br

7. Quando a usucapião pode ser considerada?

A usucapião depende do exercício de posse qualificada pelo período e nas condições previstos em lei.

Não basta a ausência de escritura. É necessário examinar a origem da ocupação, suas características e a modalidade eventualmente aplicável.

O tempo de permanência, isoladamente, não assegura a aquisição da propriedade. www.tjdft.jus.br

Pode ser realizada em cartório?

O art. 216-A da Lei de Registros Públicos admite o reconhecimento extrajudicial, mediante requerimento com representação por advogado e apresentação da documentação exigida. presidencia.gov.br

Qualquer área pode ser regularizada dessa forma?

Não. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Identificar a natureza da área é indispensável antes de avaliar esse caminho. www.tjdft.jus.br

8. Como regularizar imóvel ainda registrado em nome de pessoa falecida?

A situação pode exigir inventário, partilha, adjudicação sucessória ou outra providência compatível com os documentos.

É necessário identificar os sucessores, o patrimônio e os atos anteriores. O simples acordo informal entre familiares não substitui automaticamente a formalização necessária.

O inventário e a partilha permitem organizar e documentar a transmissão sucessória, conforme esclarece o TJDFT. www.tjdft.jus.br

Exemplo hipotético: uma pessoa pretende vender imóvel recebido de seus pais, mas a matrícula ainda indica um deles como proprietário. A situação sucessória precisa ser esclarecida para definir como a negociação poderá ser formalizada.

9. O que é averbação de construção?

A averbação permite refletir na matrícula alterações relacionadas ao imóvel, como construção, ampliação ou demolição, conforme a documentação exigida.

Pode existir terreno regularmente registrado cuja edificação ainda não aparece adequadamente nos dados registrais.

A documentação necessária deve ser conferida com a serventia competente. Serviços registrais indicam, conforme o caso, documentos como habite-se ou certificado equivalente e comprovação fiscal pertinente, observadas as exceções legais. registrodeimoveis.org.br

Averbar a construção resolve qualquer irregularidade da obra?

Não. A regularidade administrativa da edificação e sua averbação são questões relacionadas, mas distintas.

Pode ser necessário obter ou regularizar previamente documentos perante o órgão competente, com participação de profissional técnico habilitado.

10. Qual é a função do habite-se?

O habite-se ou documento equivalente integra o controle administrativo da edificação, conforme as normas locais.

Não substitui o título de propriedade nem resolve, por si só, todas as pendências registrais.

No Distrito Federal, o Código de Obras e Edificações e sua regulamentação disciplinam a conclusão e a regularização das edificações, com requisitos que variam conforme a hipótese.

Fundamentação: Lei distrital nº 6.138/2018 e regulamentação aplicável. dflegis.df.gov.br

Uma análise deve distinguir o que depende de providência jurídica, levantamento técnico ou aprovação administrativa.

11. Como corrigir divergências na matrícula?

A Lei de Registros Públicos prevê retificação quando o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não expressar a verdade.

O procedimento pode ser administrativo ou judicial, conforme o enquadramento.

Fundamentação: arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973. planalto.gov.br

Divergências de medidas, confrontações ou descrição precisam ser examinadas com os documentos e, quando necessário, com levantamento técnico.

Retificação não deve ser confundida com aquisição automática de área vizinha. O procedimento possui limites e precisa respeitar direitos de terceiros.

12. O que é Regularização Fundiária Urbana — Reurb?

A Reurb é um procedimento próprio, voltado à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.

Abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais. Portanto, não equivale à simples atualização documental de um imóvel isolado.

Fundamentação: art. 9º da Lei nº 13.465/2017. planalto.gov.br

Sua aplicação pode exigir estudos, projetos, atuação administrativa e análise de condições ambientais. Não existe garantia automática de titulação pelo fato de a ocupação ser antiga.

O CNJ também destaca a importância da articulação entre órgãos e entidades na promoção da regularização fundiária. Portal CNJ

13. IPTU e contas de serviços comprovam regularidade?

Esses documentos podem ajudar a identificar ocupação, endereço ou obrigações, mas não substituem a análise da titularidade, do registro e da edificação.

No contexto da usucapião, por exemplo, o STJ esclarece que o pagamento de tributos e a realização de benfeitorias não comprovam, isoladamente, a posse qualificada exigida. scon.stj.jus.br

É necessário compreender o que cada documento demonstra, evitando atribuir a um cadastro efeitos que ele não possui.

14. Quais documentos reunir?

Para a análise inicial, podem ser úteis:

• Documentos pessoais dos interessados.
• Matrícula e certidões imobiliárias.
• Escrituras, contratos e cessões.
• Comprovantes de pagamento.
• Informações tributárias.
• Documentos de financiamento.
• Plantas e memoriais disponíveis.
• Projetos, licenças e documentos da construção.
• Certidões de óbito e documentos sucessórios, quando pertinentes.
• Exigências já formuladas pelo cartório ou órgão administrativo.
• Histórico das aquisições e da ocupação.

Uma exigência escrita anteriormente emitida pode ajudar a identificar o motivo pelo qual o procedimento não avançou.

15. Como organizar as etapas da regularização?

Uma sequência útil é:

1. Identificar o imóvel e sua natureza jurídica.
2. Conferir a matrícula e os documentos existentes.
3. Reconstruir a origem da aquisição ou ocupação.
4. Separar pendências registrais, administrativas e técnicas.
5. Verificar os procedimentos disponíveis.
6. Organizar custos e documentos.
7. Acompanhar os atos até a conclusão das etapas necessárias.

Não existe prazo ou custo único. A complexidade documental, a necessidade de serviços técnicos e a existência de conflitos influenciam o trabalho.

A regularização começa pelo diagnóstico correto. Antes de escolher um procedimento, é necessário compreender qual direito existe, qual irregularidade precisa ser resolvida e quais requisitos devem ser cumpridos.

Autoria: Elyud Santos de Freitas — OAB/DF 67.240
Elyud Freitas Advocacia

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