Compra e venda de imóveis: quais cuidados tomar antes de assinar?

Vai comprar um imóvel? Recebeu uma proposta de venda? Pretende pagar um sinal, mas ainda não conferiu os documentos?

A negociação exige atenção à situação do imóvel, à legitimidade do vendedor e às condições do contrato.

Preço, localização e aparência são importantes, mas não revelam, sozinhos, a situação jurídica do bem. A análise prévia permite identificar pendências e avaliar como elas podem afetar a contratação.

1. O que é compra e venda de imóveis?

É o negócio pelo qual o vendedor se obriga a transferir um imóvel e o comprador assume o pagamento do preço.

Contrato, escritura e registro possuem funções diferentes:

Pagar o preço ou receber as chaves não substitui o registro. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário, nos termos da legislação.

Fundamentação: arts. 481 e 1.245 do Código Civil.

2. Quando buscar orientação?

Preferencialmente, antes de assinar uma proposta, pagar sinal ou assumir obrigação.

A análise é especialmente relevante quando:

• Existem dúvidas sobre quem pode vender o imóvel.
• O vendedor atua por procuração.
• Há financiamento, penhora, usufruto ou outra restrição.
• O imóvel possui construção não averbada.
• A negociação envolve herdeiros, coproprietários ou pessoa jurídica.
• Existem dívidas de condomínio ou tributos.
• A aquisição será feita por contrato particular ou cessão de direitos.
• Há divergência entre a matrícula e a situação física.
• O comprador já pagou, mas não consegue formalizar a transferência.

Uma proposta ou reserva pode gerar obrigações, conforme seus termos. Por isso, a revisão não deve ficar apenas para o contrato definitivo.

3. Quais caminhos existem?

Análise documental da negociação

O primeiro passo é examinar a matrícula atualizada, a titularidade, os ônus e a documentação das partes.

Também devem ser verificadas a ocupação, a regularidade da construção e as pendências relevantes. Certidões complementares serão definidas conforme as características e os riscos do negócio.

Uma matrícula sem restrições aparentes não dispensa a análise das demais circunstâncias da contratação.

Elaboração ou revisão do contrato

O instrumento deve esclarecer, entre outros pontos:

• Identificação das partes e descrição do imóvel.
• Preço, sinal e condições de pagamento.
• Dependência de aprovação de financiamento.
• Prazo de entrega da posse e das chaves.
• Responsabilidade por débitos e despesas.
• Providências para escritura e registro.
• Consequências do atraso ou descumprimento.
• Condições para desfazimento do negócio.

O contrato deve refletir o que foi efetivamente negociado, inclusive promessas relevantes feitas durante as tratativas.

Escritura ou instrumento legalmente admitido

A escritura pública é, em regra, necessária nos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo disposição legal em contrário.

Existem situações em que a legislação admite instrumento particular com efeitos próprios, como determinadas operações de financiamento.

Fundamentação: art. 108 do Código Civil.

Registro e cumprimento das condições

Após a formalização, devem ser atendidas as exigências para o registro e documentados os pagamentos e a entrega da posse.

Se houver pendência, pode ser necessário regularizá-la antes da conclusão. Conforme o problema, também podem ser avaliadas negociação, adjudicação compulsória, resolução contratual ou outras medidas.

4. Quais documentos reunir?

Para a avaliação inicial, recomenda-se apresentar:

• Documentos pessoais e certidões de estado civil das partes.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Proposta, reserva e minutas contratuais.
• Documentos da aquisição anterior.
• Informações sobre tributos e débitos condominiais.
• Documentação da construção e de sua averbação.
• Contrato e saldo de financiamento, se existente.
• Procuração, quando houver representante.
• Documentos societários, se alguma parte for pessoa jurídica.
• Comprovantes de pagamentos já realizados.
• Informações sobre locação, ocupantes e entrega da posse.

A relação será ajustada ao caso. Nem todo documento utilizado na análise preventiva constitui exigência obrigatória para a escritura.

5. Como o escritório atua?

A atuação pode compreender análise documental, identificação de riscos, elaboração ou revisão contratual e orientação durante a negociação.

Também pode incluir acompanhamento da formalização, avaliação de exigências registrais e representação em conflitos relacionados ao pagamento, à entrega do imóvel ou à transferência da propriedade.

O objetivo é permitir que o cliente compreenda as condições e os efeitos jurídicos antes de decidir.

6. Perguntas frequentes

Contrato particular significa que o comprador já é proprietário?

Não. Na compra e venda, a transferência da propriedade exige o registro de título adequado. A validade e os efeitos do contrato particular dependem da operação.

Reconhecer firma substitui escritura e registro?

Não. O reconhecimento de firma não substitui a forma legal exigida nem transfere, por si só, a propriedade.

O comprador pode responder por dívidas antigas de condomínio?

Sim. O Código Civil prevê que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros. Por isso, é importante verificar a situação e definir contratualmente como eventuais pendências serão resolvidas.

Fundamentação: art. 1.345 do Código Civil.

É seguro pagar o sinal antes da análise documental?

O pagamento pode criar obrigações e dificultar a solução de pendências descobertas posteriormente. As condições de devolução e as consequências da desistência devem ser examinadas antes do desembolso.

Quem paga escritura, registro e demais despesas?

A distribuição deve ser conferida no contrato e na legislação. Na falta de cláusula em contrário, o Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro e ao vendedor as da tradição.

Fundamentação: art. 490 do Código Civil.

Um imóvel financiado pode ser vendido?

A operação depende da estrutura do financiamento e da garantia. É necessário verificar a participação do credor, a quitação ou eventual transferência autorizada das obrigações.

7. Contato

Pretende comprar ou vender um imóvel e deseja avaliar os documentos e as condições do negócio?

Solicite orientação antes de assinar ou realizar pagamentos. Se a negociação já foi iniciada, apresente os instrumentos e comprovantes disponíveis.

Solicitar atendimento

Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual dos fatos e documentos.

Fontes para consulta: Código Civil e Lei nº 7.433/1985 — requisitos para escrituras públicas.