O aluguel está atrasado? Recebeu uma notificação para desocupar o imóvel? Existem divergências sobre caução, multa ou reparos na devolução?
Essas situações exigem análise do contrato, dos documentos e das regras aplicáveis à locação.
A orientação jurídica pode auxiliar tanto locadores quanto locatários na prevenção de conflitos, na negociação e na adoção das medidas necessárias.
1. O que são locação e despejo?
A locação permite que uma pessoa utilize um imóvel mediante pagamento de aluguel e cumprimento das obrigações ajustadas.
O despejo é a ação judicial utilizada pelo locador para recuperar o imóvel nas hipóteses admitidas pela legislação. Pode envolver falta de pagamento, infração contratual ou outras causas legalmente previstas.
O atraso no aluguel não autoriza a retirada forçada do ocupante por iniciativa do proprietário. A retomada deve observar os procedimentos legais.
Fundamentação: arts. 5º e 9º da Lei nº 8.245/1991.
2. Quando buscar orientação?
A análise pode ser útil quando:
- Existem aluguéis ou encargos em atraso.
- O proprietário deseja retomar o imóvel.
- O locatário pretende encerrar antecipadamente o contrato.
- Há dúvidas sobre reajuste, multa ou garantia.
- A caução não foi devolvida ou existem descontos contestados.
- Há divergências sobre infiltrações, manutenção ou danos.
- O recebimento das chaves está sendo recusado.
- Foi recebida uma notificação ou citação judicial.
Ao receber uma citação, procure orientação imediatamente, pois os prazos e as possibilidades de defesa dependem do procedimento e dos pedidos apresentados.
3. Quais caminhos existem?
Análise contratual e negociação
O primeiro passo é identificar as obrigações, os pagamentos e o motivo do conflito.
Conforme o caso, podem ser negociados parcelamento, prazo de saída, reparos ou encerramento consensual. O acordo deve esclarecer valores, datas, entrega das chaves e extensão da quitação.
Cobrança de aluguéis e encargos
A cobrança exige discriminação dos valores e verificação de sua exigibilidade. Devem ser considerados pagamentos, garantias, multas e demais previsões válidas do contrato.
A existência de dívida não dispensa a comprovação de sua composição.
Ação de despejo
Quando não há solução consensual e estão presentes os requisitos legais, pode ser necessário recorrer à Justiça.
Nem toda ação permite desocupação liminar. Na hipótese específica de falta de pagamento em contrato sem garantia, a Lei do Inquilinato prevê liminar para saída em 15 dias, mediante caução equivalente a três meses de aluguel e atendimento dos demais requisitos.
Essa caução judicial não se confunde com a garantia prestada pelo locatário no contrato.
Fundamentação: art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.
Entrega das chaves e discussão de reparos
A devolução deve ser documentada, com registro da entrega ou de eventual recusa.
No REsp 2.220.656, o STJ afastou a responsabilidade dos fiadores por aluguéis posteriores à recusa indevida do locador em receber as chaves, condicionada à concordância com a vistoria. O julgamento destacou que a discussão sobre avarias não deve impedir o encerramento da locação nas condições examinadas.
Eventuais danos continuam sujeitos à apuração e à prova.
4. Quais documentos reunir?
Para a avaliação inicial, recomenda-se apresentar:
- Documento de identidade e CPF.
- Contrato de locação e aditivos.
- Documentos da garantia contratada.
- Comprovantes de aluguel e encargos.
- Demonstrativo dos valores cobrados.
- Vistorias de entrada e saída.
- Fotografias e vídeos do imóvel.
- Orçamentos, notas fiscais e comprovantes de reparos.
- Notificações e comunicações entre os envolvidos.
- Comprovante de entrega ou tentativa de devolução das chaves.
- Documentos judiciais recebidos.
Não é necessário reunir todos os documentos antes da consulta inicial. A complementação dependerá da questão apresentada.
5. Como o escritório atua?
O trabalho começa pela análise do contrato, das provas e do objetivo do cliente.
A atuação pode abranger orientação preventiva, elaboração de notificações, negociação, conferência de cobranças e acompanhamento da devolução do imóvel.
Quando necessário, pode incluir representação em ações de despejo, cobrança, execução, consignação de chaves e discussão de responsabilidades por danos, conforme as particularidades do caso.
6. Perguntas frequentes
O proprietário pode trocar as fechaduras para obrigar o inquilino a sair?
Não deve utilizar medidas de força para substituir o procedimento legal de retomada. A existência de dívida não autoriza impedir unilateralmente o acesso ao imóvel ocupado.
O locatário precisa pagar por todo desgaste identificado na saída?
Não. A lei ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal. A responsabilidade exige distinguir desgaste natural, defeitos anteriores e danos atribuíveis ao ocupante.
Fundamentação: art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991.
Qual é o limite da caução em dinheiro?
Não pode exceder três meses de aluguel. A lei determina seu depósito em caderneta de poupança, com as vantagens revertidas ao locatário no levantamento.
Fundamentação: art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991.
É permitido exigir fiador e caução no mesmo contrato?
A lei proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Fundamentação: art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.
A caução pode ser utilizada automaticamente como pagamento dos últimos aluguéis?
Não se deve presumir essa autorização. A destinação da garantia e eventual compensação precisam ser verificadas e formalizadas.
Existe um prazo único para o despejo?
Não. A duração e o prazo de desocupação dependem do fundamento, das condições do contrato e das decisões judiciais. Não há garantia de retirada imediata.
7. Contato
Precisa avaliar uma cobrança, encerrar uma locação ou compreender uma notificação de despejo?
Reúna os documentos disponíveis e solicite orientação sobre seus direitos, obrigações e alternativas.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual dos fatos e documentos.
Fontes para consulta: Lei do Inquilinato e STJ — entrega das chaves e responsabilidade dos fiadores.